Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Содержание

Патент или ндфл: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

В Москве существуют три легальных метода оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, какой из вариантов будет самый выгодным и удобным для арендодателя

YAY/TASS

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Главными факторами роста рынка легализованной аренды, согласно их точке зрения, есть увеличение налоговой грамотности населения, и работа мерии столицы по обнаружению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о вероятных формах уплаты налога.

За последние два года количество поданных налоговых объявлений и купленных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит эти глава департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев.

«Так же, как и прежде среди людей, каковые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах элитном ситуация и бизнес другая: ответственность за неуплату больших сумм налогов значительно важнее.

Приблизительно 85–90% арендодателей, цена аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит начальник департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Но, не обращая внимания на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их часть, по экспертным данным, образовывает порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Эти риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма разных сборов на сдачу квартир в аренду, каковые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей.

Если сравнивать с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды десятикратно увеличились. Как уточняет столичный департамент экономической развития и политики, в бюджет поступило 905 миллионов рублей.

в виде налога на доход от сдачи жилья.

Меньшинство поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 миллионов рублей. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)РФ.

В соответствии с ГК Российской Федерации, контрактом найма считается документ, заключенный в несложной письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендатором и арендодателем — и нотариального заверения либо госрегистрации не требует. При составлении соглашения обязательно необходимо указать паспортные эти двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых обладатель квартиры взял ее в собственность, порядок и сроки оплаты.

Сейчас существуют три главных метода легальной сдачи квартиры в аренду: методом уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве личного предпринимателя, где возможно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), или приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три метода являются легальными, хозяин сам выбирает самый выгодный и эргономичный.

Прежде всего уплачивать налог принципиально важно тем, кто сдает собственные квартиры юридическим лицам, и тем, кто переводит полученные финансовые суммы на квитанции в зарубежных банках, отмечают риелторы.

«Для таких операций нужны документы из налоговой администрации.

В большинстве случаев, это обладатели дорогой недвижимости, каковые предпочитают оформлять статус личного предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр соглашения, в случае если это физлицо либо ИП, до 20 апреля этого года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. При с патентом оплата происходит сходу либо частями в срок, на что куплен патент.

Какая совокупность налогообложения удачнее

Сейчас в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги методом подачи налоговых объявлений, другая часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от цены жилья и для различных рантье будут удачны собственные методы.

Первый метод самый эргономичный и одновременно с этим невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ есть высокая ставка — 13%. Для этого варианта хозяину нужно заключить с арендатором соглашение найма жилого помещения, составить документ приемки и акт квартиры, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель обязан подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой направляться приложить контракт со всеми приложениями, и документы, подтверждающие его право распоряжения и владения квартирой.

Второй метод — пройти регистрацию как личный предприниматель, трудящийся по упрощенной совокупности налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Также, личный предприниматель обязан оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Метод уплаты налогов зависит от цены жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц удачнее платить как физическое лицо. В случае если аренда от 60 тыс. руб., возможно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Обладатель квартиры, решивший пойти таким методом, кроме этого обязан пройти регистрацию в качестве личного предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента образовывает от одного до 12 месяцев, но в рамках одного год . Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир).

Цена патента зависит от ее расположения и площади квартиры в Москве.

Хозяин может самостоятельно вычислить цена патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, сущность патентной совокупности пребывает в том, дабы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Эта сумма различается в зависимости от площади и локации жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год.

В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

самый выгодный вид налогообложения выбирается с учетом цены квартиры. К примеру, цена аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, приобретаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

В случае если платить как ИП, то окажется: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к данной сумме нужно прибавить необходимые годовые платежи по ИП, что образовывает около 30 тыс. руб.

, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную совокупность удачна обладателям громадных и дорогих квартир в самый родных к центру локациях Москвы.

К примеру, обладатели квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м однообразную сумму — 60 тыс. руб.

Наряду с этим отличие в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес.

Так, цена патента для обладателя данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для обладателя квартиры в Можайском районе — 8%.

Согласно данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной патентов и системы являются затраты времени по регистрации ИП, и наличие кроме ставки налога страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной совокупности — вероятные убытки, каковые появляются в случаях, в то время, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

Иначе, обладатель квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Удачнее всего купить патент либо платить налог по ставке 6% как личному предпринимателю. Цена патента кроме этого приблизительно этим 6% и соответствует. Но обладатель патента сходу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не волнуется о заполнении объявлений», — поясняет Мария Жукова.

Второй вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса личного предпринимателя, а патент сейчас может купить лишь гражданин в статусе ИП, додаёт специалист. «Простое физическое лицо до тех пор пока этого сделать на данный момент не может.

Для многих граждан это было бы выходом, потому, что на сегодня многие граждане не платят налоги не вследствие того что не желают, а по причине того, что не хотят проходить подчас изнурительную процедуру заполнения налоговых объявлений, тратить большое количество времени на поездки в стояние и налоговую инспекцию в очередях.

Возможность приобретения патента упростила бы для многих эту процедуру», — вычисляет Мария Жукова.

Создатель: Сергей Велесевич.

Темы которые будут Вам интересны:

Источник: http://expo-lesstroy.ru/patent-ili-ndfl-kak-legalno-sdavat-kvartiru-i/

Налог от сдачи квартиры в аренду 2019: документы, декларация, нужно ли платить, подробная инструкция

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Получаемый гражданином доход облагается налогом. Если квартира или дом передаются в пользование другому лицу, значит, владелец получает за это оплату, что таковым доходом и является.

Налог от сдачи квартиры в аренду в 2019 году будет повышен. Поэтому всем, кто уже передал на временную эксплуатацию свое имущество или только планирует это сделать, не помешает изучить требующиеся для оформления документы, правила подачи декларации и другие важные нюансы.

Почему меняют ставки

Ранее сумма налога за сдачу квартиры в аренду рассчитывалась на основании данных Единого госреестра недвижимости и составляла 13%. Специалисты налоговой при определении суммы учитывали официальную кадастровую цену объекта.

Но теперь предполагается установить новый порядок налогообложения. Если жилье будет снимать физлицо, владельца обязуют платить 4% от получаемой оплаты, а если юрлицо – 6%.

Основная цель налоговой реформы – вывести из тени арендодателей. А скрывают доходы многие, ведь платежи государству довольно высоки. Но оформляя сделки неофициально, владельцы себя не защищают и гарантий не имеют. Если имущество будет повреждено, заставить виновного оплатить убытки не получится.

А так выигрывают все стороны:

  1. Государство получает прибыль. Да, процент снижается, но расчет делается на то, что вносить плату в казну будет больше людей.
  2. Арендодатель имеет гарантии и защиту от государства.
  3. Арендующий уверен, что его никто не выгонит из квартиры, за которую он уже заплатил.

Важно!

После утверждения новой системы обложения налогами действовать она будет не на всей территории РФ, а только в Москве и области, Калужской области и Татарстане. Возможно, еще и на Кузбассе.

Налог с дохода от сдачи жилплощади в аренду: сколько платить

Налог в таком размере будут платить только самозанятые граждане. То есть те, кто официально не трудоустроен и не является ИП.

Налог за сдачу квартиры в наем в 2019 году по пониженной ставке смогут платить граждане, которые в год имеют доход не более 2,4 млн.рублей.

При продаже этого жилья уплачиваемые до этого взносы государству не влияют на размер пошлины при оформлении сделки и на право имущественного вычета.

Оплата должна осуществляться до 25-го числа следующего месяца. Но декларации оформлять не надо будет.

Процедуру упростили до максимума. Все для людей! Уже разработана программа, которую можно установить на ПК и на мобильный телефон. Там в разделе «Мои налоги» надо передать в Налоговую в электронном виде свой паспорт и ИНН, после произойдет постановка на учет.

Важно!

Если гражданин уже является налогоплательщиком достаточно ввести свой код и данные появятся автоматически.

После оформления в личном кабинете надо будет ежемесячно вносить данные о деньгах, полученных за жилье. Программа будет рассчитывать сумму платежа и выдавать квитанцию после оплаты. Ее можно хранить в электронном виде, а можно распечатывать.

В программу нужно  будет вносить и ИНН съемщика жилья. По нему можно будет установить физлицом или предпринимателем он является.

Наймодатель физическое лицо

Налоги на доход физлиц осуществляются по установленным ставкам. Сумма зависит от статуса владельца.

Если сдал квартиру обычный гражданин, то в 2019 году после принятия законопроекта налог будет составлять 4%. Но это на тех территориях, которые участвуют в эксперименте. Для всех остальных он по-прежнему будет равен 13%.

Если гражданин РФ проживает за границей, а на территории нашей страны находится не более 183-х дней в году, а также если он вообще не резидент России, налог повышается до 30%.

Однако можно платить отчисления в госказну по упрощенному варианту. Для этого гражданину надо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и при оформлении документов в налоговой выбрать наиболее выгодную для себя схему.

В законодательство РФ есть льготы для инвалидов. Если сдавать в аренду в 2019 году жилье будет имеющий первую или вторую группу, ему положена компенсации в размере 500 тыс.рублей.

Важно!

Если в аренду жилье сдает военнослужащий, он платит налог по стандартной ставке. Льгот не имеет. Пенсионеры также не освобождаются от внесения отчислений за жилье в найме.

Срок сдачи не имеет вообще никакого значения. Даже если владелец сдал свое жилье на сутки или даже на несколько часов, он все равно обязан внести плату с полученного дохода.

Арендодатель юридическое лицо

При взятии в аренду жилья юрлицом многое зависит от того, какой системой налогообложения пользуется организация.

При упрощенной схеме налогообложения, требуется составлять декларацию до 31 марта, а платежи вносить ежемесячно или раз в квартал.

При общем порядке уплаты налогов платеж по новому законопроекту будет составлять 6%, а по старому для тех, кто находится на территориях, не принимающих участия в эксперименте  – 18%.

Должен ли наниматель жилплощади платить налог

Съемщик налоги вносить не должен. В его обязанности входит своевременно оплачивать определенную сторонами сумму за жилье и все. Но иногда в договоре может быть прописано, что налоги за владельца вносит арендатор.

К взысканию налогов с нанимателя в размере не менее 13% может привести оформление договора безвозмездной аренды.

Если по документам человек проживает в чужой квартире бесплатно, налоговая может в принудительном порядке взыскать с него плату, отталкиваясь от суммы, которую тот сэкономил.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Чтобы законно сдавать жилье в найм можно оформить патент. Это будет как бы авансом государству за будущие доходы. Стоимость разная. Зависит от площади недвижимости и ее оценки.

Приобретается патент на 6 или 12 мес. Но только для этого надо обязательно быть индивидуальным предпринимателем.  С правоустанавливающими документами надо обратиться в налоговую по месту регистрации. После оплаты на протяжении 5 рабочих дней патент выдается на руки.

Если речь идет про один объект, оформлять ИП на патенте не всегда разумно, а вот если гражданин сдает сразу несколько видов жилья, это очень для него выгодно. Ведь сумма рассчитывается в среднем.

Однако, риск убытка остается. Если съемщики решат расторгнуть договор, деньги за патент никто возвращать не будет.

Порядок уплаты налога за аренду ИП на УСН

Индивидуальный предприниматель может выбрать упрощенную схему уплаты налога. Но при этом надо будет отдельно вносить плату в пенсионный. Сумма фиксированная для всех ИП и сэкономить в этом плане не получится.

Порядок уплаты налога следующий:

  • регистрация ИП;
  • оплата госпошлины за оформление документов;
  • подача заявления в налоговую лично, по почте заказным письмом с уведомлением, либо на сайте ФНС;
  • заполнение декларации;
  • оплата установленной сумме один раз в квартал.

Образец договора

Договор подтверждает законность сделки, регулирует отношения между сторонами, защищает их права. В соглашении прописывается информация про обязанности сторон, сроки и основные гарантии.

Чтобы составить договор, понадобятся документы, удостоверяющие личность, право собственности, справки из ЖКХ.

Важно!

Все совладельцы должны присутствовать при заключении сделки.

Договор найма может быть двух видов:

  1. Заключается с физлицами на срок до 5 лет без регистрации в Росреестре обязательном порядке (ГК РФ гл.35).
  2. Подписывается с юрлицами и предусматривает обязательную регистрацию (ГК РФ гл.34).

Оформление может проходить у нотариуса или в присутствии юриста. Четких требования по этому поводу нет. Главное, чтобы в документе было прописано:

  • данные о владельце;
  • данные о съемщике (или съемщиках, если их несколько);
  • сумма оплаты;
  • дата и периодичность оплаты;
  • кто оплачивает счета ЖКХ;
  • какая мебель и быттехника в доме, можно ли ими пользоваться;
  • периодичность проверки помещения владельцем;
  • условия возмещения убытков при неуплате аренды или порче имущества.

Иногда к договору прикладывается справка о доходах нанимателя, а также акт приема-передачи имущества, находящегося в помещении с фото.

Важно не только правильно оформить договор, но и зафиксировать передачу денег. Если платежи проводятся по безналу, сделать это проще. Нужно лишь сохранять квитанции в электронном виде или же распечатывать их. Но если оплачивать наличными, следует делать это только в присутствии третьих лиц и подписывать акт приема передачи.

Ответственность за неуплату

Налоги платить обязан каждый гражданин. В случае уклонения, ему грозит наказание. Когда речь идет о «теневых» арендодателях, неприятная ситуация может возникнуть не только в случае отказа от регистрации и внесения платы в казну, но также если вовремя не предоставляется декларация и не происходит своевременное внесение установленной суммы в бюджет.

Но больше всего опасаться следует тем гражданам, которые скрывают доходы. Нарушителей выявляют регулярно. Это происходит при помощи соседей, участковых и пр.

Как только в правоохранительные органы поступает информация о незаконной передаче жилья в наем, они проверяют достоверность сведений и передают данные, если, конечно, все подтвердится, в налоговую инспекцию.

Специалисты службы сначала пытаются убедить гражданина оформить все по правилам, но если это не удается, дело передается в суд.

В результате неплательщик налогов может получить следующее наказание:

  • штраф. Назначается, если к ответственности человек привлекается впервые, составляет 20% от установленной налоговой суммы задолженности. Если штраф не будет оплачен в установленный срок, он увеличивается в два раза;
  • за непредставление декларации начисляется пеня – 5% за каждый день просрочки;
  • за задолженность по внесению платежа тоже предусмотрены штрафы – 5% за каждый день. Причем, начисляется пеня не с дня, когда возникла задолженность, а с того момента, когда был осуществлен последний платеж;
  • если задолженность составляет более 300 тыс.рублей, нарушителя могут принудить не только оплатить эту сумму, но и лишить свободы сроком на год и более.

Важно!

Если за сдачу жилья в аренду владелец получил более 2 млн.рублей и не сделал отчисления в государство, лишить свободы его по закону могут на срок от 3 лет и более.

Как законно не платить налоги

Перед тем как скрывать от государства свои доходы и рисковать собственной свободой, надо изучить все тонкости налогообложения. По закону на пониженный процент уплаты имеют право инвалиды, ветераны ВОВ и некоторые другие льготные категории. Даже если к такой относится один из совладельцев, налогов уже можно будет практически полностью избежать.

Если оформить безвозмездное пользование жильем, налоги платить будет не нужно. Дохода то нет. Хотя  в этом случае есть риск пообщаться с налоговой съемщику. Но такое бывает очень редко.

Когда подобные сделки заключаются между родственниками, хоть и дальними, вопросов у проверяющих инстанций не возникнет. Но если оформлять безвозмездное пользование с чужим человеком, и на самом деле не брать с него денег, а не пытаться таким образом обмануть государство, следует привлечь к оформлению сделки управляющие органы.

Например, после страшного разрушения дома в Магнитогорске многие люди отдали свое жилье пострадавшим в безвозмездную аренду на неограниченный срок пользования. Понятно, что за это налоги платить они не обязаны и людей, проживающих в чужом доме тоже заставить вносить платежи в  налоговую никто не имеет права.

Но все должно быть оформлено документально.

Если есть пустующее жилье, почему бы не сдать его в аренду? Многие владельцы делают это не только для получения дополнительного дохода, но хотя бы для того, чтобы приходящие из ЖКХ счета оплачивали проживающие там люди. Но помните, мы живем в правовом государстве и должны придерживаться существующих законов. Знайте свои права и выполняйте обязанности, тогда никаких неприятностей не возникнет.

Источник: https://xn-----7kcbekeiftdh9amwkb4d2o.xn--p1ai/nalog-na-sdachu-kvartiryi.html

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Описывая сдачу квартиры как способ заработка, большинство рекомендаций носят характерные эпитеты: легально, законно, по закону и тому подобное. Даже hobiz.ru не избежал этого, и в заголовке этой статьи мы написали — как легально заработать на сдаче собственной квартиры.

Сделали это исключительно для привлечения вашего внимания и качественной характеристики. В законодательстве нет таких понятий: законно, не законно. В России все взаимодействия между арендатором и владельцем жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации (гл.

35 ГК РФ). Согласно законодательству при аренде жилого помещения необходимо составить договор в трех экземплярах — документ об аренде, где указаны основные моменты: ФИО владельца и арендатора, паспортные данные, ИНН, срок и сумма аренды и прочее, что, по-мнению заключающих договор, важно.

Договор оформляется в простой письменной форме и не требует государственной, в том числе нотариальной, регистрации. С момента заключения договора и начинается прибыль владельца квартиры.

И тут мы хотим напомнить, что получение прибыли, в том числе и от сдачи квартиры в аренду, требует её легализации, то есть уплаты всех необходимых налогов.

Налог от сдачи квартиры: три легальных способа

Законодательством России предусмотрено три варианта легализации сдачи квартиры, каждый из которых обладает плюсами и минусами, а собственник в праве выбрать любой из них, согласно внутренним соображениям и некоторым внешним факторам.

  • Уплата НДФЛ, как физическое лицо. Самый простой способ, который  лишь требует ежегодной подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплате 13% от полученного дохода. Не забудьте приложить к декларации третий экземпляр договора.
  • Уплата УСН как индивидуальный предприниматель. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве ИП по ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», и ежегодно оплачивать 6% УСН плюс страховые взносы в Пенсионный Фонд. Необходимо ежегодное предоставление налоговой декларации.
  • Индивидуальный предприниматель приобретает патент на сдачу собственной квартиры. К нему применяется патентное налогообложение. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев (в рамках календарного года) и призван заменить собой все взаимодействия с налоговой, то есть, ИП с патентом вправе отказаться от налогового и бухгалтерского учета. Стоимость патента это и есть налог на сдачу недвижимости. Стоимость патента для каждого региона индивидуальна, она рассчитывается в размере 6% от средней арендной платы. Чем меньше срок действия патента — тем он дешевле.

В первых двух случаях необходимо предоставлять декларацию за прошедший год в налоговой орган. Это делается до 20 апреля (либо до срока, которое устанавливается государством).

Первый вариант выбирают владельцы недвижимости эконом-класса. Второй и третий варианты наиболее выгодны для владельцев более дорогой недвижимости. А если аренда осуществляется юридическим лицом, то первый вариант и вовсе исключается.

Патентное налогообложение выгодна владельцам той недвижимости, где арендная плата превышает 60 тысяч рублей в месяц и они хотят максимально сохранить свою прибыль.

Рассмотрим небольшой пример — какую форму легализации аренды квартиры выбрать.

Владелец элитной квартиры общей площадью 74 квадратных метра, находящейся в центре Москвы, сдает ее за 67 тысяч рублей в месяц. Нетрудно подсчитать, что за год он может получить — 804 тысячи рублей.

  • Если собственник будет сдавать квартиру как физическое лицо, то ему необходимо оплатить 13% — 104 520 рублей. Прибыль — 699 480 рублей.
  • Как ИП по УСН (6%) + страховые взносы ИП  за себя — 48 240 рублей + 30 250 рублей = 78 490 рублей. Прибыль — 725 510 рублей. То есть с дохода от аренды владелец заплатит 9,8%.
  • Как ИП с патентным налогообложением. Стоимость годового патента на квартиру до 75 квадратных метров в центре Москвы — 54 000 рублей. Итого, прибыль при патентном налогообложении — 750 000 рублей. Таким образом стоимость патента для владельца составляет 6,7% от дохода от аренды.

Как видим, третий вариант уплаты налога от аренды квартиры в нашем примере наиболее выгоден. Чем и воспользовался владелец квартиры.

Но, действительность такова, что не каждый гражданин хочет утруждать себя регистрацией как индивидуальный предприниматель, это связано с тем, что до сих пор сильны убеждения о трудности процедуры.

Хотя, сейчас зарегистрировать ИП можно за 15 минут не выходя из интернета. Посмотрите как это сделать правильно.

Итак, после того, как все формальности утрясли, можно задуматься о том, как правильно сдать свою квартиру.

Инструкция: как правильно сдать свою квартиру в аренду

  • Определите цену аренды. Изучите рынок предложений в вашем городе. Позвоните по некоторым объявлениям. Полученные суммы будут завышенными, так как, большинство из них — посредники. Выявите среднюю сумму, снизьте её на 5-10%, и если итоговая цена вас устроит — смело сдавайте квартиру в аренду по выбранной цене.
  • Посуточно или на долгий срок? Если вы хотите сдать квартиру на долгий срок, то следует ставить минимальные цены, если вам нужна максимальная прибыль — то краткосрочная аренда это ваш вариант.
  • Косметический ремонт — наше всё. Косметический ремонт квартиры стоит не так дорого, но он существенно повышает стоимость аренды. Ведь арендатор выбирает глазами: и свежие обои, чистые полы, и нейтральный запах — ваши союзники.
  • Кто стучится в дверь ко мне? Ваши любимые клиенты — семьи. Они социально стабильны, доставляют минимум проблем и вам, и соседям. А также ответственно подходят к оплате.
  • Животным быть? Сразу определите ваше отношение к традиционным домашним животным — собакам и кошкам. Если разрешите арендаторам их заводить, то будьте готовы к тому, что будет испорчена мебель или обои, или пол.
  • Система штрафов. Обязательно укажите в договоре о штрафах. Это позволит избежать непредвиденных ситуаций. В том числе и при задержке оплаты аренды. Указывайте все положения в договоре. Он ваш главный документ.

Здесь представлены лишь основные моменты заработка на сдаче в аренду собственной жилой недвижимости. В каждом регионе есть свои нюансы и особенности, которые невозможно учесть ни в одной статье. Все приходит с опытом, поэтому и ваше решение о таком бизнесе должно базироваться на вашем опыте. Если вы новичок, рекомендуем вам сдать квартиру на небольшой срок за небольшую плату. С возможностью последующей пролонгации, но дороже. Так, вы сможете привлечь первых клиентов, выявить все подводные камни и, как говорится, набить руку.

Смотрите также похожие бизнес-идеи на аренде квартир:

Специально для hobiz.ru

Источник: https://hobiz.ru/ideas/re/kak-legalno-zarabatyvat-na-sdache-sobstvennoj-kvartiry-patent-ili-ndfl/

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.

Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2019 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2019 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст.346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на 4 региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2019 году?

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/

Налог за сдачу квартиры в аренду в 2019 году: сколько нужно платить

Как легально заработать на сдаче собственной квартиры. Платим налоги — патент или НДФЛ?

Договор найма жилья – распространенная гражданско-правовая сделка, в результате которого одна сторона передает другой в пользование жилое помещение за определенную плату. Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду и сколько он составляет, давайте рассмотрим этот вопрос сегодня.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду?

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ для физических лиц.
  2. Патентное налогообложение.
  3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля.

Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить.

Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

  • на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
  • платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ.

Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей.

Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Вывод

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

  1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
  2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
  3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=-bVcLPNPvPE

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

Также вам будет интересно узнать, стоит ли сдавать квартиру посуточно и насколько это выгодно.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/nalog/za-sdachu-kvartiry-v-arendu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.